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房地产投资进入下降周期 并不意味着冬天的到来

房天下     2017-12-21 17:39

[摘要] 国家统计局公布的今年1到9月全国房地产开发投资和销售情况数据显示,今年前三季度全国房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),但增速比1-8月份回落0.9个百分点,房企投资意愿继续回落。

房地产投资进入下降周期,并不意味着冬天的到来。

国家统计局公布的今年1到9月全国房地产开发投资和销售情况数据显示,今年前三季度全国房地产开发投资70535亿元,同比名义增长2.6%(扣除价格因素实际增长4.2%),但增速比1-8月份回落0.9个百分点,房企投资意愿继续回落。值得一提的是,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积15890万平方米,同比下降33.8%;土地成交价款4916亿元,同比降幅达到27.5%。1-9月,房地产开发投资额累计人民币7.054万亿元,同比上涨仅2.6%,为2009年2月以来低水平。

全国房地产市场分化严重,总体而言,前三季度房地产开发企业土地购置面积仅为1.59亿平方米,较去年同期2.08亿平方米明显减少。

一线城市地王频出,三四线城市开发商拿地、投资意愿下降,消化周期拉长。中国指数研究院指数研究总监白彦军表示,现在一线城市的土地库存不到一年,二线城市在两年左右,而三线城市是五年多。瑞信的数据印证了这一点,一线城市库存10个月左右,二线城市大约18个月左右,三线城市20多个月。

上述数据不提支撑房地产市场牛市,但房地产销售确实出现了小高峰。国家统计局公布的数据显示,今年前三季度,商品房销售面积累计8.29亿平方米,较去年同期增长1.79亿平方米;销售均价达到人民币每平方米6,844元,同比上涨7.2%,这使得商品房销售额同比上涨15.3%,达到5.675万亿元人民币。

尤其是一线城市与核心城市,高端住宅销售畅旺。北京刚需集中在郊区,《每日经济新闻》转引亚豪机构统计数据显示,前三季度北京五环以内仅成交商品住宅(不含保障房与自住房)4923套,占全部成交的比重不足十分之一,五、六环之间成交占比高达57%。由于地价高企,更多项目入市高端化,购房人群“被高端”。

中原地产统计数据显示,2015年截至10月20日,北京成交的顶豪数量已达到182套,这一成交量超过历史总和。同时,北京商品房住宅进入顶豪化,预计未来售价预期在10万元/平方米的项目在2016年将接近50个,目前已经入市的项目接近25个。

房地产投资意愿不强,但销售不错,销售总量上升,原因在于货币的恐慌与贪婪。

房贷政策发生了变化,刺激了房地产消费。9月30日,中国人民银行、银监会联合发布通知,明确在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,低首付款比例调整为不低于25%。这是今年中国政府在房贷政策方面做出的第四次调整。

自2014年11月以来,央行多次下调人民币存贷款利率,五年期贷款利率已累计下调140个基点降至5.15%,为过去25年以来低水平。以广州为例,去年9月广州首套房贷基准利率为6.55%,今年下降到5.15%。以30年等额本息计算,6.55%的利率总额为1,287,295.48元,调低后总额利率总额为965,694.41元,下降了25%,这是个惊人的降幅。

另一方面,随着货币宽松,土地与商品房价格上升,从数据看,销售额大于销售面积。1到9月,全国商品房销售面积为82908万平方米,同比增长7.5%;销售额为56745亿元,同比增长15.3%。这说明,价格的涨幅高于面积涨幅,考虑到一些中西部小城市并没有涨,在东部城市以及中西部核心城市的上涨幅度就更是惊人。这也反证了宽松的货币部分流入房地产市场,推高了资产品价格。

房地产繁荣不可持续,但大萧条未必会马上到来,只要货币继续宽松,低迷的实体经济无法吸纳,资金就会流入房地产与股市等虚拟市场,这是不以为的意志为转移的。政府当然可以挤压房地产市场,但那意味着债务危机的爆发,孰轻孰重,不难衡量。

房地产在贪婪与恐惧中,在预期明确的上升城市,还会上升。



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