[摘要] 编者按：随着限贷松绑、公贷松动救市政策出台,楼市能否转暖?每一救市政策出台,会短时间内刺激市民购房需求,但不久便“失效”。购房者在观望,开发商也在观望。然而，一波潮未落一波潮又起，以税费减免为主的第三波救市潮似乎又奔涌而来……
编者按：随着限贷松绑、公贷松动救市政策出台,楼市能否转暖?每一救市政策出台,会短时间内刺激市民购房需求,但不久便“失效”。购房者在观望,开发商也在观望。然而，一波潮未落一波潮又起，以税费减免为主的第三波救市潮似乎又奔涌而来……
救市效果不一 地方官进京表诉求
松限松贷组合出击 各地楼市表现不一
楼市传统意义上的“金九银十”今年并没有如期而至。年初至今，除北上广深和三亚以外，国内其他城市接连取消限购，之后，央行出台新政松绑房贷，被调侃为国庆献礼，近日，住建部、财政部和央行又联合发文推出公积金贷款新规。一系列政策组合拳之后，各地楼市表现不一。
和上海的浓厚观望情绪相比，北京的情况似乎要好一些。实时数据显示，北京二手房市场的交易量在10月上半月有所回升。更为明显的回暖在土地市场，本周，北京门头沟两宗宅地高溢价成交，成交总金额为59.7亿元。但是，楼市库存压力依然较大。有分析称，杭州、宁波、大连、青岛、无锡等二线城市，房价年内仍有下行压力……
地方官频进京表诉求 第三波救市隐现
“政策层面既然中央已经松口，地方当然就把这一政策当做救命稻草，希望政策在落地的时候能够发挥作用。”东部某省住建部门一位官员对记者表示。据其所知，在国庆节前后，不少地方政府的住建、国土系统官员频繁进京，与中央相关部门开小会。
地方政府的诉求是否能实现，从目前来看仍是未知数。但是，从中央到地方，对楼市的微刺激政策还未停止。
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，目前中央对房地产“从紧”的政策还没有完全恢复到常态，现在中央关注的是限贷放松后能否落实、政策落地后市场反应如何、能否阻止市场的继续下行，这需要几个月时间，如果市场反应不行，应该还会再考虑下一步放松……
第三波救市 将以“减免税费”为主
根据目前的情况，第三轮救市真的要来了吗？接下来楼市要怎么救？业内说，今年以来的救市政策，可以视为三步走，下一步可能要考虑减税了。步是限购放松，基本上从五六月份开始；第二步是限贷放松，9月30号以央十条为标志，已经开始放松了；第三步就是减税，税收减免……
三部委联合发文 公积金贷款免收四项收费
为提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，根据《住房公积金管理条例》的有关规定，10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。
业内人士表示，三部委就公积金购房清费，一方面是规范管理运营，另一方面则会影响购房者预期。从现阶段来看，政府已经酝酿第三波救市政策，税费减免购房补贴成第三波救市特征……
多市出台救市措施 减免收费甚至另有补贴
此前已有多省市出台减免税费政策，9月23日，青岛市相关部门发布《关于完善保障性住房和市场多层次需求住房建设体系的意见》指出，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房的，且该住房属于家庭住房的，减按1%税率征收契税。
部分地区还选择以补贴形式托市，10月8日，宁波出台支持大学生购房新政，根据《意见》，2014年9月20日至2015年9月19日期间，在宁波就业的毕业10年以内的普通高校毕业生，首次购买90平方米以下普通住房，可获得房价总额1%的购房补贴；首次购买90平方米以上、140平方米以下的普通住房，可获得房价总额0.75%的购房补贴……
“救市”那些事 政府还有什么牌？
对于此次央行发布的信贷新政策,多数人表示是房地产的利好,如果仍然不能奏效,中央政府已经“无牌可出”,“无子弹可打”。真的是这样吗? 近日,网络流传放松信贷之后政府的救市6张牌,先不论其可行性如何,就其出台的目的及手段,也可以看出政府想要拉动商品成交量的迫切心情。
张牌 全面降准
广义货币M2跟存款准备金率高低有着密切关系，中国目前大型金融机构存款准备金率是20%，理论上货币乘数就是5，但由于各个银行有“超额存款准备金”，加上民众手里的现金，货币乘数实际为4.2倍。如果存款准备金率降低到10%，就足以让M2，让楼市价格，一线城市房价上涨3倍以上。如果楼市需要，全面降准的力度就可以加大。
第二张牌 降息
降息对楼市和股市来说，都是重大利好，如果需要,政府可以作出这个选择。但副作用同样明显:金融风暴以来，全世界都在降低企业、政府、个人的负债率，也就是所谓的“去杠杆”，因为这是经济转型的前提。此次房地产救市，其实就是鼓励个人买房,鼓励个人将钱投入房地产，而不是创业。中国普通家庭目前资 产80%是房子，房地产不仅绑架了中国经济、中国政府，还绑架了贪婪的中国人。所以，救市必须是权宜之计。
第三张牌 全面减税
政府还可以给房地产行业全面减税，包括二手房交易、新房交易中个人承担的税费。也许有人会说，房地产相关税费，是政府收入主要来源，现在财政增长乏力，可能减税吗？当然可能。房地产是支柱行业、先导行业，它的兴衰关联到钢铁、水泥、玻璃、建材、装饰、装修、家电、汽车等多个行业的兴衰。
第四张牌 给开发商更多信贷支持
此次“新政”超出大家预期的，就是给开发商的“限贷”也适当松绑了。原文写到“银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银 行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。”
第五张牌 放开一线城市限购
一线城市如果完全放开限购,即便M2增速不变,北上广深房价都有可能。这主要是投资需求的推动，因为人民购房投资需求以前是2000多个大 小城市分担的，现在集中到了最主要的十多个城市，尤其是四个一线城市。所以，如果放开限购,一线城市房价必然井喷。但全面放开一线城市限购，风险极大。在 急速上涨之后，一线城市楼市会见顶，到那时会带领楼市来一次总崩溃。所以，北上广深楼市好比是四头充满野性的千里马，需要套好笼头，控制好节奏，用它们的力量为中国经济拉一段车，而不是撒开让它们狂奔，那样毫无意义。
第六张牌 全面放开生二胎
计划生育政策调整,其实已经水到渠成。单独二胎已经放开，全面二胎也可以期待。中国在过去5年中“小学生人数”下降了9.4%,过去3年中下降了 5.8%,这就是计划生育政策的影响。这种生育率持续的下滑，让中国过早进入老龄社会，根本无法维持。全面开放二胎,对楼市是重大利好。需要说明的是，放开二胎跟前面5张牌不同,基本上没有副作用。
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