[摘要] 【案例】 2012年，张先生要购买婚房，在某房地产中介的介绍下认识石某。石某称其表姐兰女士在北京市海淀区有一套房屋亟待出售，面积为78.25平方米，售价290万元。
【案例】
2012年，张先生要购买婚房，在某房地产中介的介绍下认识石某。石某称其表姐兰女士在北京市海淀区有一套房屋亟待出售，面积为78.25平方米，售价290万元。
张先生在中介的陪同下看过房屋，表示愿意购买。2012年12月，石某表示表姐兰女士现因工作繁忙，不便前来，特委托自己全权代理办理该房产的相关出售事宜。石某当场提供了他和兰女士的身份证原件、兰女士的房产证原件、委托书原件。在房地产中介公司员工的见证下，石某以兰女士的名义与张先生签订《房屋买卖合同》，合同中约定房屋成交价格为290万元，买受人张先生在签订本合同时须支付定金10万元作为购房款的一部分；买卖双方应于2013年1月11日前办理申请贷款手续，买受人张先生的贷款金额为177万元。
石某应房地产中介的要求签署了《产权人未到场声明》后，张先生便向石某支付了购房定金10万元，并向房地产中介公司支付了居间出售服务78300元。
岂料合同签订后，石某以及兰女士迟迟未能履行合同义务。张先生无奈，将兰女士、石某以及房地产中介公司一并告上法庭，要求返还购房定金、中介费用并按照约定赔偿。
在法院审理的过程中，石某当庭否认自己代理销售房屋的行为有效，兰女士也否认授权代理，声称完全不知情。房地产中介公司表示已经对委托手续尽到了形式审查义务，并不存在过错，并向张先生退还居间服务费78300元。
法院经审理查明，张先生与石某签订购房合同时，房地产中介员工在场，因为没见到房主本人，故为了保障安全，对双方进行询问，书写了《产权人未到场声明》并由石某签字。上面记载有“合同由石某代表产权人兰女士的真实意愿签订，若因产权人未到场签字造成了上述合同无效或撤销，将向买方张先生承担人民币贰拾万元整的赔偿金”的字样。本案中，石某明知其无权代理兰女士出售其所有房屋，仍擅自以兰女士的名义出售该房屋，并与张先生签订《房屋买卖合同》。由于兰女士对石某的代理行为不予认可，且事后拒绝予以追认，故石某的代理行为应认定为无权代理。
最后，法院确认石某与张先生签订的《房屋买卖合同》无效，同时法院判令石某向张先生返还购房定金10万元并向张先生赔偿人民币20万元。
【分析】
根据我国民事诉讼法的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示的，视为拒绝追认。
因为石某的无权代理行为是导致《房屋买卖合同》无效的原因，石某应自行承担合同无效的后果，向张先生承担赔偿责任。依据石某书写《产权人未到场声明》，表示在合同无效的情况下自愿承担赔偿金20万元，故张先生依据《产权人未到场声明》，要求石某给付20万元，具有事实及法律依据，法院应予以支持。
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